Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закрытые предварительные продажи от застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Закрытая продажа недвижимости (off-market) — формат реализации, который выбирают известные агентства элитной недвижимости, в том числе, Smolenka Estate, частные брокеры. Информация об объектах закрытой продажи доступна далеко не всем клиентам — ее получают только избранные.
В связи с этим и появляется временная лазейка, достаточная для того, чтобы осуществить двойную продажу квартиры застройщиком.
При обнаружении факта двойной продажи вашей квартиры обязательно нужно обратиться в суд, чтобы он признал право собственности. Если в суд подали сразу два или несколько дольщиков, собственником признают того, кто первый заключил договор с застройщиком и оплатил стоимость квартиры. Здесь расчет порою идет по минутам. Суд обяжет застройщика возместить убытки второму покупателю.
Содержание:
Варианты продажи недвижимости от строительной организации
Если указанная цель строительства доказана, то не имеет правового значения, осуществлялось ли в период строительства его финансирование третьими лицами и были ли заключены соответствующие договоры, предполагающие отчуждение построенных объектов.
После введения с 01 января 2014 года требования о страховании ответственности застройщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве, головная боль строительных компаний связана с поиском способа обойти эти требования.
Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.
Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков
Руководителям подобных фирм грозит лишение свободы на срок до десяти лет. Хотя это станет слабым утешением для человека, оставшегося без жилья и денег. И даже если собственнику удастся через суд вернуть уплаченные ранее деньги, этих денег вряд ли хватит на покупку другой квартиры с учетом инфляции и росту цен на недвижимость.
Наиболее простой и доступный — обратиться в известное агентство недвижимости по рекомендации. Работа с частным брокером менее эффективна — как правило, база таких специалистов не отличается разнообразием и актуальностью.
У договора, о котором сегодня пойдет речь, говорящее название. Как правило, если невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры, дачи или земельного участка, стороны заключают именно предварительный договор. В чем преимущества такого документа?
Безусловное преимущество покупки жилья в сданном доме – возможность сразу после заключения предварительного договора и его оплаты получить ключи и заселиться. Как поясняет Анастасия Солдатова, отсутствие права собственности препятствует покупателю лишь распоряжаться квартирой (например продавать ее или дарить). Жить в ней можно после составления передаточного акта.
Таким образом, предварительный договор – это лишь обещание, что застройщик, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового жилья и передаст ему тем самым права собственности на указанный в ПДКП объект.
Нередки случаи, когда закрытые продажи помогают собственнику недвижимости оптимизировать схему налогообложения.
Не стоит подписывать предварительный договор, в котором устанавливается слишком большой размер неустоек, штрафов и пенни за нарушение Ваших обязательств, особенно если при этом продавец освобождает себя от подобных платежей в случае своей недобросовестности.
Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам.
Если решено купить жилье с отделкой (чистовой или черновой), то необходимо, чтобы в договоре купли-продажи это было четко предусмотрено.
Только после предоставления всей информации о потенциальном покупателе собственник может принять решение о сотрудничестве с ним, предоставив подробную информацию о своей недвижимости, в частности, раскрыть доходность своего актива.
Если решено купить жилье с отделкой (чистовой или черновой), то необходимо, чтобы в договоре купли-продажи это было четко предусмотрено.
Часто закрытые продажи выбираются в тех случаях, когда собственник не собирался продавать свои активы, однако получил привлекательное предложение от потенциального покупателя.
Банковское сопровождение, по сути, существует и сегодня, комментирует руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Прежде чем выдать кредит, банк оценивает бизнес-модель проекта, уровень менеджмента застройщика, а затем контролирует целевое использование своих денежных средств и продажи.
Учитывая, что реализуется готовый объект недвижимости, а не право требования, данная сделка освобождается от НДС на основании подп.22 п.3 ст.149 НК РФ. Соответственно и аванс, полученный застройщиком после заключения предварительного договора, также не включается в налоговую базу по НДС (абз.5 п.1 ст.154 НК РФ).
Интересный вопрос связан с налогообложением работ, выполненных застройщиком своими силами. В одной из прошлых рассылок мы обсуждали, что при возведении многоквартирных домов по договорам ДДУ, работы, выполненные застройщиком хозяйственным способом, образуют отдельный объект обложения НДС, то есть застройщик по отношению к самому себе встает в один ряд со сторонними подрядчиками.
Но такая покупка – лотерея: никакой закон сегодня не может защитить инвестиции обычного гражданина. Поэтому наряду с растущими объемами ввода по стране растет количество обманутых дольщиков: число тех, кто заплатил за квартиру в строящемся доме, но так и не получил ее, только по официальным данным превышает 80 000 человек (а по неофициальным – доходит до 200 000).
Во-вторых, предмет – это существенное условие договора, а так как на момент заключения предварительного договора объекта недвижимости еще не существует, то предмет договора невозможно идентифицировать. Соответственно, после возникновения объекта ничто не мешает застройщику продать его третьему лицу.
В большинстве случаев в текущей рыночной ситуации предварительные продажи– это скорее, способ формирования пула лояльных к проекту потенциальных покупателей до начала продаж, привлечения их внимания либо скидкой, либо «метрами» в подарок, либо возможностью выбрать наиболее лакомые кусочки по стартовой цене.
Договор на покупку квартиры в «новострое»
Обычно ключевое сообщение в таком случае звучит примерно, как «Успей купить лучшее до начала продаж» или «Специальные цены до старта продаж». Двойные продажи квартир становятся возможными при покупке квартир в новостройке от застройщика по таким видам сделок, которые не регистрируются в Росреестре.
Нельзя требовать и неустойку за задержку сроков строительства, ведь в предварительном договоре обычно оговаривается срок заключения основного договора купли-продажи готовой квартиры (например, в течение месяца со дня сдачи дома ГК), а уж когда она появится, остается вопросом.
Обычно по ПДКП продавец получает от покупателя так называемый обеспечительный платеж, который обычно равен стоимости квартиры или какому-либо проценту от этой стоимости, если покупка производится в рассрочку.
Главные риски при покупке квартиры в новостройке
Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.
Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья.
При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества.
Если условия договора купли-продажи по выполнению отделки соблюдены, то покупатель подписывает акт приема-передачи, если нет – то составляется смотровой или чек-лист.
Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.
Получается, что застройщик ни за что не отвечает, он просто собирает денежные средства своих клиентов, желающих приобрести права на объекты недвижимости на ранних этапах строительства. Теоретически, после того, как строительная компания наконец-то получает долгожданное разрешение на строительство, должно произойти переоформление документов с ПДКП на ДДУ. Покупатель может потребовать возврата своих средств, если к определенной в договоре дате объект не построен.
Вне зависимости от обстоятельств, стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.
Застройщик и дольщик могут подписать ДДУ лишь в период от момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, после сдачи дома строительство считается завершенным – значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже невозможно.
Этот инструмент хорошо работал после кризиса у некоторых застройщиков, работающих в массовом сегменте, которые таким образом «окучили» пласт отложенного спроса, который постепенно становился платежеспособным после кризиса. Причём не все, кто звонил по акции «предпродаж» покупал в итоге по акции. Но он попадал в руки отдела продаж застройщика, и зачастую всё же становился его клиентом.
Мошеннические схемы с построенными и сданными квартирами
В Великобритании нет единого закона, регламентирующего отношения застройщика и покупателя: свод английских законов на эту тему совершенствуется и дополняется (прецедентное право). Функцию выработки лучших практик выполняет саморегулируемая общественная организация Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), которая создана еще в 1858 г. Для покупателя новой квартиры известие о том, что его квартира стала объектом «двойной продажи» всегда становиться неприятной неожиданностью.